domingo, 2 de noviembre de 2008

La burbuja inmobiliaria y la técnica del avestruz

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La burbuja inmobiliaria que padece España será la clave de los problemas económicos a los que nos enfrentamos.
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Contaba la semana pasada The Wall Street Journal que en EE.UU. los precios de la vivienda han caído cerca del 30% (en algunas zonas de California más del 50%) y se ha organizado el lío que hemos visto.
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En España seguramente los precios tengan que caer cerca del 50%. Además, seguramente será una crisis más lenta y por tanto más dolorosa. En España nadie quiere enfrentarse a esta realidad y en estos casos, la técnica del avestruz de esconder la cabeza para no asustarse, no hará más que agravar la situación. Triste pero cierto.

¿Qué hacer en esta situación? Desde luego no es fácil. No sabemos si habrá que salir corriendo como recomendaba Credit Suisse en su informe sobre España, pero en cualquier caso no es fácil escapar del estallido de la burbuja. Durante los próximos días intentaremos ir dando ideas y consejos que nos ayuden a hacer frente a la que se viene encima.
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Pero avisamos, serán consejos para valientes caballeros andantes que como Don Quijote quieran enfrentarse con molinos de viento, no para asustadizas avestruces que prefieran esconder la cabeza debajo del ala.
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Credit Suisse no es la única, más gente advierte sobre España. La página www.cotizalia.com también lo hace a través de una entrevista a Jesús Encinar, fundador de Idealista.com. Lee el artículo aquí:
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7 comentarios:

Anónimo dijo...

En primer lugar, deseo daros la enhorabuena por haber emprendido nuevamente la labor de acompañarnos con vuestros artículos especialmente en estos tiempos revueltos que se nos avecinan.

Cualquier tipo de crisis termina por afectar a todos los consumidores, pero a unos más que a otros. Opino, que el grupo de aquellas personas que no tengan deudas contraídas y tengan trabajo fijo del que no puedan ser despedidos pertenecerán al grupo menos sufridor en esta recesión que se nos avecina.

En cuanto al informe de Credit Suisse, no lo he leído, pero como bien indicáis, en una cartera global bien diversificada, la ponderación que ocupa España no es preocupante. Si bien, las posiciones de liquidez y de renta fija en deuda del tesoro española y depósitos bancarios en banca española, si ejercen un peso muy relevante en nuestras carteras. Quizás un punto crítico o no tan crítico a discutir. ¿Cual es, en vuestra opinión, la forma más conveniente de diversificar en liquidez y renta fija para pequeños ahorradores?.

Saludos cordiales,
Valentin

Anónimo dijo...

Me refiero a la cantidad de dinero destinada al colchon financiero (liquidez para los próximos 8 años como anunciaís en uno de vuestros primeros artículos).

Creeís que es preciso destinar parte de este colchón a otras divisas? ¿Cuales?. Razónense las respuestas.

Saludos
Valentin

donquijotedelabanca dijo...

En contestación a los dos comentarios de Valentín

Gracias por la enhorabuena y por los interesantes comentarios.

En nuestra opinión, todos tus comentarios son acertados.

En cuanto a nuestra opinión respecto a las posiciones de liquidez y de renta fija seguimos manteniendo lo que publicamos en el artículo sobre la construcción de la cartera de inversión.

Es decir, en cuanto a la liquidez, hacer el cálculo de la cantidad a tener según la fórmula que allí proponíamos según las propuestas del prof. Swensen. Respecto a donde tenerlo, los productos que proponíamos, siguen siendo los correctos: cuentas/depósitos de alta rentabilidad (como los de INGDirect; y fondos del mercado monetario con bajas comisiones de gestíón (como el de Openbank Dinero). La divisa debe ser el euro, porque con el dinero líquido, no queremos correr riesgos de divisa. En los depósitos/cuentas de ahorro, no deber tenerse más de 100.000 euros por cliente/entidad, porque ésto es lo que garantiza el Fondo de Garantía. El resto (si hay resto) debe estar en los fondos del mercado monetario. En definitiva, cualquiera de éstos dos productos es bueno para la liquidez. Cada uno debe elegir el que más le convenga.

El único riesgo para este dinero líquido (creemos que muy, muy poco probable, aunque posible) sería el de una salida de España del euro acompañada de un corralito (estilo argentino). En este caso, este dinero se devaluaría. Sin embargo el dinero que tuvieramos invertidos en activos internacionales (acciones, bonos) se revaluaría. Todo ésto es muy poco probable, y en definitiva es como soñar despiertos. En cualquier caso, tampoco está mal tener unos miles de euros en billetes en casa para en caso de que ocurriera esta situacion, no tener la desagradable experiencia de ir al cajero y no poder sacar tú dinero (como les pasó a los argentinos hace unos años).

En cuanto a la inversión en renta fija, de nuevo nos confirmamos en la misma recomendación que dimos hace meses en el libro electrónico. Invertir en Renta Fija Gubernamental Diversificada en la Zona Euro. De esta forma se reducen los riesgos (altamente improbables en cualquier caso) de que algún país cometa "Default", no haciendo frente a sus pagos. Además, al estar en euros, no se tiene riesgo de divisa, que no es recomendable en la renta fija, ya que lo que buscamos en ella es una cierta estabilidad como inversores. Un buen ejemplo de este producto es el "Vanguard Euro Government Bond Index Fund" con comisiones de gestión del 0,2% y que invierte solamente un 7% en deuda pública del Estado Español. Pictet distribuye también un producto similar a éste y de más fácil contratación (la inversión mínima en Vanguard es de 100.000 euros)aunque cobra más comisiones. De hecho tiene dos versiones. Una con altas comisiones y otra con bajas comisiones. Hay que tener cuidado para comprar el de las bajas comisiones. Inversis creo que distribuye el de las bajas comisiones a través de Internet. Banif distribuye los dos, pero hay que negociar para que te dejen entrar en el de las bajas comisiones.

Un saludo, gracias por sus comentarios y esperamos que le sean de utilidad estas indicaciones.

Anónimo dijo...

Yo también me uno a los comentarios que os dan la enhorabuena por haber vuelto.
Ahora estais muy activos y no me ha dado tiempo a incluiros un comentario al texto de ayer, espero que dada la rapidez con la que se suceden los acontecimientos económicos mundiales no haberme quedado obsoleta con mi aportación.

Simplemente quería añadir una precisión. Desde mi punto de vista no es el "ajuste" en el sector inmobiliario el responsable de los problemas hacia el futuro de nuestra economía. Nuestro problema se encuentra en el elevado déficit exterior. Un desequilibrio que sólo se puede corregir de dos formas 1) mejorando nuestra competitividad y 2) reduciendo fuertemente nuestras importaciones. En ocasiones anteriores la mejora de la competitividad que nos ha podido sacar de la crisis ha venido de la mano de fuertes devaluaciones (no tengo los datos, pero ¿del 30%?), herramienta que ahora no tenemos.
Por otra parte si nuestras importaciones se tuvieran que hundir sería a costa de nuestro consumo e inversión. Países como Portugal e Italia ya han sufrido una difícil y larga crisis de la que todavía no han conseguido salir.

En cuanto a la vivienda, los factores demográficos y la convergencia a los estándares europeos (metros por familia, aumento de la población en edad de emanciparse, divorcios y compra por parte de extranjeros), generan una demanda potencial que seguirá acumulándose. Probablemente el ajuste será intenso pero la salida, una vez que el resto de la economía lo permitiera sería bastante rápido.

donquijotedelabanca dijo...

En contestación a anónimo:

Estamos de acuerdo con la opinión que planteas. Es justamente la postura expuesta por el Prof. Blanchard de MIT en un artículo que publicó en The Economist hace un año y en una conferencia que dio en la Fundación Rafael del Pino hace algo más de 6 meses.

La devaluación (como tu indicas) solucionaría de golpe todos los problemas que planteas (falta de competitivad y deficit comercial) y además ajustaría de golpe los precios de las viviendas. El problema (como tu indicas) es que tendríamos que salir del euro, lo que sería un problema, en mi opinión, más grave.

Ocurre, que además de estos problemas inherentes a la economía española, nosotros pensamos, como el Prof. Shiller de Yale, que hay un problema de burbuja inmobiliaria mundial. En la 2ªEd de "Irrational Exuberance" (2005), lo explica fenomenalmente. Allí predijo el estallido de la burbuja en EE.UU. que tan funestas consecuencias a tenido. En nuestro artículo de 2007 "¿Exuberancia Irracional?", apoyándonos en las ideas de Shiller, razonábamos que el problema para España, en cuanto a burbuja inmobiliaria, iban a ser aún mayores. Y desgraciadamente, los hechos van dándonos la razón. Ahí están las últimas medidas de moratorias hipotecarias y de compra de activos inmobiliarios cuasi-fallidos a promotores.

En cualquier caso, tanto tu forma de razonar como la nuestra, llevan a la desgraciada conclusión de que el paro aumentará. Eso es lo más grave. Y además, cualquiera de los dos razonamientos llevan a la conclusión de que la recesión será larga ya que no hay "voluntad" (o no es fácil) de tomar medidas drásticas que, aunque desagradables, acortaran el sufrimiento económico. Es la famosa depresión en forma de "L".

Gracias por su comentario.

Valentin dijo...

Gracias Donquijote por la respuesta tan explícita. Aprecio sus opiniones, y como suele decirse en Alemania, “cuatro ojos ven más que dos”. Es por tanto, que una segunda opinión (imparcial) se agradece.

Para serle sincero, desconozco el contexto de la fórmula de Swensen. Quizás pueda indicarnos la fuente de dónde procede para conocer con más detalle en que pensó para llegar a tal deducción.

Lo que yo personalmente aplico es cartera anticrisis separada de la “convencional”. Mi método es simple: 5 años de los gastos que tenga actualmente a día de hoy. Es decir, si preciso 1000 Euros mensuales para vivir, multiplíquese 1000 x 12 x 5 = 60000 €. Esta cantidad es la que pongo en liquidez a su vez orientada a anticrisis. Esta cantidad me parece suficiente para soportar una recesión, me proporciona suficiente tiempo como para reaccionar y encontrar trabajo en situaciones críticas. La cantidad de años puede ser inferior a 5, si se tiene trabajo fijo: funcionarios).

Como en este caso se trata de una cartera colchón de liquidez+anticrisis, un posible reparto podría ser el siguiente:
10000 € deuda del estado a corto plazo de cantones suizos preseleccionados en base a su déficit.
10000 € en deuda pública a corto plazo de una divisa cuyas fluctuaciones históricas hayan sido bajas con respecto al Euro, como por ejemplo la divisa Noruega.
30000 € en deuda del estado a intra-día en Euros.
10000 € en una cuenta de alta remuneración en Euros.

La cantidad de dinero que hay que tener en cash, por si no funcionasen o se vaciasen los cajeros lo considero aparte de esta cartera liquidez-anticrisis.

Con esto solo pretendo expresar como actúo yo, por si a alguien pudiere interesarle mi actuación, sin intención de criticar la actuación sobre el colchón de liquidez de Swensen cuyo objetivo de inversión sea diferente.

En cualquier caso, me sorprende que Vd. Donquijote no incorpore, o no considere, el uso de la Deuda Pública al menos en cierta proporción. Yo es que distingo entre lo que es “dinero” (aquello que incorpora la M1), de lo que son “compromisos de contraparte” que es todo lo demás.

Saludos cordiales,
Valentin

donquijotedelabanca dijo...

en contestación a Valentín,

La fórmula de Swensen por la que preguntas la tienes publicada en el blog en fecha 16 de enero de 2007.

Respecto al dinero de liquidez/colchón/anticrisis, nos parece adecuada tu fórmula para calcular la cantidad. Sin embargo, invertiríamos el 100% en cuentas/depositos de alta rentabilidad o en fondos de inversión FIAMM del mercado monetario. Para no tener sorpresas.

Respecto a invertir en deuda del estado, nos parece conveniente que alrededor del 30% del capital invertido (distinto del colchón explicado antes) se invierta en este tipo de productos.

Saludos cordiales y gracias por sus comentarios